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关于彭阳县中心城区基准地价更新成果的解读

索引号 640425010/2019-00056 文号 生成日期 2019-04-26
公开方式 主动公开 发布机构 彭阳县自然资源局 责任部门

原文链接:彭阳县人民政府关于公布实施彭阳县中心城区土地级别与基准地价更新成果的通知

彭阳县中心城区基准地价更新成果已于2019年1月9日通过宁夏自治区国土资源厅验收,彭阳县人民政府于20194月25日及时向社会公布。现将解读说明如下:

一、基准地价更新的必要性

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《国务院关于加强土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)原国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》(国土资发[2001] 174号)原国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知(国土资厅发〔2015〕12号)2017年7月12日,国土资源部办公厅《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅发[2017]27号)《关于做好公示地价体系建设工作的通知》(宁国土资发[2017]390号)要求,市、县国土资源主管部门应严格按照规程,开展基准地价制订、更新和公布工作。基准地价每3年应全面更新一次,基准地价不包含公共服务用地的,将公共服务用地基准地价一并纳入本轮基准地价更新工作。

彭阳县基准地价成果更新前自基准日已超过3年,且成果中不含公共服务用地基准地价,基于以上两点,彭阳县中心城区基准地价需进行全面更新。

二、工作范围

上一轮基准地价成果覆盖面积为778公顷,覆盖范围主要为老城区、行政中心、南门工业园一期;此次更新成果覆盖范围为1233.64公顷,在原来的范围基础上,主要增加了经一路西侧区域、行政中心北部的新区区域和杜家沟建材园。

三、工作内容

与上一轮基准地价修编成果相比,此次更新成果不但包含了传统的商服、住宅和工业用地的基准地价成果体系,还增加了新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地、公用设施用地、公园与绿地用地等9个二级类公共服务用地的基准地价成果体系,增加了公示地价用途类型,对进一步完善土地有偿出让制度,合理科学出让公共服务用地具有重要意义

四、地价水平比较

本次更新后的彭阳县中心城区商服用地整体地价水平(面积加权平均值)为499元/平方米,更新的彭阳县中心城区商服用地整体地价水平(面积加权平均值)为354/平方米,较更新前上涨幅度26.84%,年增值幅度为7.67%;本次更新后的彭阳县中心城区住宅用地整体地价水平(面积加权平均值)为365/平方米,更新的彭阳县中心城区住宅用地整体地价水平(面积加权平均值)为289/平方米,较更新前上涨幅度26.30%,年增值幅度为7.51%;本次更新后的彭阳县中心城区工业用地整体地价水平(面积加权平均值)为163/平方米,更新的彭阳县中心城区工业用地整体地价水平(面积加权平均值)为163/平方米,较更新前上涨幅度0%,年增值幅度为0%。

五、基准地价的应用及注意的问题

1.基准地价是确定国有出让土地使用权价格的依据和参考标准

基准地价评估和确定出让底价是国有土地出让的重要内容,基准地价更新成果是城市规划区范围内确定国有出让土地使用权价格的依据和基本参考标准。

2、应切实建立基准地价定期公布制度,发挥政府对地价的控制和导向作用

公布地价,是许多国家在地价管理上的通行制度。建立起基准地价及变动指数的定期公布制度,以便使投资者能全面了解城镇的地价水平,对选择投资方向和地点取得直接帮助,有利于吸收外资。同时,也有利于增加政府办事的透明度和改良投资环境,有利于发挥政府对土地价格的导向作用,有利于国内外对城区地价信息的了解和社会监督。因此基准地价成果经验收后,政府尽快报批实施,并向社会公布。同时,根据物价政策、投资环境、供求关系等条件的变化,定期公布变动指数(一般来说,基准地价每3年应更新一次),作为土地有偿使用的重要依据。

3、应使其成为制定土地管理的各项政策法规的依据

土地管理工作是为了更好地发挥土地的作用和效益,并以制定的各项政策法规作保障,而一切有关土地的政策法规的制定都离不开土地质与量两方面的内容。基准地价作为宏观控制地价,反映地产市场地价水平和运动变动趋势,使政府制定地价管理政策和用技术经济手段管理土地的各项措施得到落实和加强。

4、应使其成为科学合理地征收土地税费的依据

政府对土地资产管理的措施之一,是通过征收有关土地税费,实行强制收购等措施,加强政府对土地资产利用和转移的宏观调控。这些措施的实施,都需要有反映土地区位效益和收益水平的土地级别标准和科学合理的地价标准为依据。

5、应使其为城镇规划服务

土地资源的稀缺性和有限性,要求在土地利用上必须合理规划,统筹兼顾,充分挖潜,力争最佳的经济、社会和环境效益。规划应以土地经济规律和价值规律为指导,综合部署城区经济、文化、公共事业等各项事业,合理布局,优地优用,劣地巧用,实现土地利用结构的合理调整和优化组合。基准地价更新成果客观地反映了中心城区土地价格运行规律,为从经济特征出发,规划中心城区布局和各项建设,保证中心城区的有序、协调发展提供了坚实的经济基础资料。

6、应使其为日常地价评估工作服务

基准地价反映了土地级别内区域平均价格,该区域内各宗地地价围绕基准地价上下波动,故基准地价起到宗地地价评估估算基值和修订初始值的作用。建立和更新基准地价体系及应用方法,可以为评估机构和交易入市者提供明了的地价参考和方便快捷的评估方法。

7、基准地价是区片的平均价格,不代表具体每一宗地的价格

基准地价是各级土地或均值地域的各类用地单位面积平均价格。而宗地价格是具体的某一宗地的土地使用权价格,宗地价格还有出让底价、交易价、标定地价之分。

基准地价不代表宗地的具体价格,利用基准地价更新宗地时,要进行年期修正、容积率修正、期日修正等一系列因素修正。为此编制宗地评估修正体系,经过一系列的修正后,宗地的价格更加接近市场价。


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